Finanzwirschaftliche Bedeutung von Unternehmensimmobilien in Deutschland

Finanzwirschaftliche Bedeutung des CREM

Unter dem Begriff Corporate Real Estate Management sind in der jüngeren Vergangenheit umfangreiche Anstrengungen in Wissenschaft und Praxis unternommen worden, das Management von Immobilien in Unternehmen, in denen Immobilienaktivitäten nicht zum Kerngeschäft gehören (Non Property Companies), zu professionalisieren. Nach einer Phase größerer Euphorie insbesondere in der zweiten Hälfte der 1990er Jahre ist in der jüngeren Vergangenheit eine Verlangsamung des Erkenntnisfortschrittes ebenso bei der Lösung der anstehenden Probleme wie auch bei der Einführung von Immobilienmanagementverfahren und -methoden zu beobachten. Angesichts gravierender Änderungen insbesondere der wettbewerblichen und finanzwirtschaftlichen Anforderungen an das Immobilienmanagement der Unternehmen stellt sich die Frage, ob die Unternehmen den Handlungsdruck im Immobilienmanagement erkennen und aktiv entgegentreten.

Nachdem in ersten Vorgesprächen sehr schnell klar wurde, daß der Entwicklungsstand des Corporate Real Estate Managements in deutschen Großunternehmen gegenüber des 1998 festgestellten Niveaus zwar generell angestiegen ist, jedoch nicht mit der notwendigen Kraft weiter vorangetrieben wird, ist die Befragung der Immobilienverantwortlichen um eine Befragung der Finanzverantwortlichen in den ausgewählten Unternehmen ergänzt worden. Ziel der Befragung der Finanzverantwortlichen ist es, den aktuellen Stand der Nutzung des Immobilienvermögens im Rahmen der Unternehmensfinanzierung zu identifizieren.

Zusammenfassung

Vor dem Hintergrund der gegenwärtig aktuellen finanzwirtschaftlichen und unternehmensstrategischen Herausforderungen werden in der vorliegenden Studie der status quo des betrieblichen Immobilienmanagements festgestellt und Entwicklungstendenzen aufgezeigt. Die Inhalte sind maßgeblich geleitet von der Vorstellung, daß finanzwirtschaftliche Zielsetzungen im betrieblichen Immobilienmanagement bislang in deutschen Unternehmen im Gegensatz zur angelsächsischen Praxis vernachlässigt werden.

Im Frühjahr 2002 sind in zwei Befragungen Immobilien- und Finanzverantwortliche von deutschen Großunternehmen in telefonischen Interviews durch das Berliner Marktforschungsinstitut forsa befragt worden. Die weit überdurchschnittlichen Rücklaufquoten von 44 % (Immobilienverantwortliche) beziehungsweise 36 % (Finanzverantwortliche) zeugt von der hohen Relevanz der Thematik. Die wichtigsten Ergebnisse der Befragungen lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Immobilien werden nur unzureichend zur Erreichung der Ziele des Unternehmens eingesetzt

  • Lediglich 46 % der befragten Unternehmen verfügen über eine schriftlich fixierte Immobilienstrategie.
  • In nur 53 % der Unternehmen sind immobilienwirtschaftliche Planungsprozesse mit denen des Kerngeschäfts verknüpft. Im Falle einer fehlenden Verknüpfung der Strategien kann das Immobilienmanagement seine in Non-Property Companies inhärente Funktion, nämlich die Unterstützung des Kerngeschäftes, nur suboptimal erfüllen.
  • Die Themenschwerpunkte der befragten Immobilienbereiche deuten darauf hin, daß in einem Großteil der Unternehmen die Managementkapazitäten mit der Einrichtung von Steuerungssystemen und der Verwertung nicht betriebsnotwendiger Immobilien gebunden sind. Die Einbindung in strategische und insbesondere auch finanzwirtschaftliche Planungsprozesse des Unternehmens tritt gegenüber der Optimierung der inneren Strukturen des Immobilienmanagements in den Hintergrund. So wird die Ausweitung des Leistungsangebotes des Konzernimmobilienmanagements als wesentlich bedeutsamer eingeschätzt als die Verringerung des Leistungsspektrums.

Das Immobilienmanagement deutscher Großunternehmen ist von einer Steuerung durch Marktmechanismen nach wie vor weit entfernt

  • Nur 54 % der Unternehmen unterlegen das in Immobilien gebundene Kapital einer Renditeanforderung. Bei der Berechnung des in Immobilien gebundenen Kapitals greifen lediglich 21 % der Unternehmen auf Verkehrswerte zurück.
  • Lediglich 50 % der Unternehmen steuern ihr Immobilienmanagement auf breiter Front über marktorientierte Steuerungsmechanismen.

Die Entscheidung des ?make or buy? immobilienwirtschaftlicher Leistungen fällt zunehmend zu Gunsten der Selbsterstellung aus. Potentiale des Outsourcings immobilienwirtschaftlicher Leistungen bleiben weitgehend ungenutzt

  • Mehr als zwei Drittel der Büroflächen und mehr als drei Viertel der Produktionsflächen befinden sich im Eigentum der Unternehmen.
  • Erst 6 bis 14 % der Immobilien, je nach Nutzungsart, sind gegenwärtig in Objektgesellschaften eingebracht.
  • Der Umfang und die Bereitschaft zur Fremdvergabe immobilienwirtschaftlicher Leistungen ist sehr begrenzt. Vielmehr sind die Immobilienabteilungen mit der Ausweitung ihres Leistungsangebotes befaßt.

Für den überwiegenden Teil der befragten Finanz- und Immobilienverantwortlichen ist die finanzielle Optimierung des Immobilienbestandes noch kein Thema

  • Die Finanzverantwortlichen beurteilen die Bedeutung der Immobilien und deren Management zur Unternehmensfinanzierung als mittelmäßig.
  • Der bisherige Beitrag der Immobilien zur finanzwirtschaftlichen Optimierung hat sich maßgeblich auf die Verwertung nicht-betriebsnotwendiger Immobilien konzentriert. Weiterhin betrieblich zu nutzende Objekte spielen gegenwärtig in finanzwirtschaftlichen Kalkülen der Unternehmen nur eine untergeordnete Rolle.

Nur 33 % der befragten Finanzverantwortlichen planen in den nächsten drei Jahren Transaktionen im Bereich der Immobilienfinanzierung von mehr als 50 Millionen Euro.