Organisation des betrieblichen Immobilienmanagements

Instiutionalisierung der betrieblichen Immobilienwirtschaft

Im ersten empirischen Forschungsprojekt des Centers wurde im Jahr 1998 eine Vollerhebung bei deutschen Großunternehmen (> 10.000 Mitarbeiter) durchgeführt. Ziel der explorativ angelegten Studie war es, eine erste Übersicht über die organisatiorische Institutionalisierung des Immobilienmanagements in Non-Property Companies zu erhalten. Die Ergebnisse waren Gegenstand einer Reihe an Veröffentlichungen und sind bis heute viel beachtet.

Wichtigste Ergebnisse

Die empirische Untersuchung hat ein sehr heterogenes Bild der Implementierung des Immobilienmanagements gezeigt, dass sich durch die Branchenzugehörigkeit auf keinen Fall erklären lässt. Insgesamt sind die Konzepte innerhalb der Immobilienabteilungen als schlüssig zu bewerten. Die Ergebnisse der Studie zeigen aber auch, dass die gegenwärtige Implementierung des Immobilienmanagements eine Integration in die Unternehmensführung sehr stark erschwert, wenn nicht sogar ausschließt.

Die diffuse Situation in den Kostenstrukturen bei gleichzeitig unzureichend ausgeprägtem Steuerungssystem lädt förmlich zum unwirtschaftlichen Umgang mit Immobilien ein. Angesichts der Rationalisierungsbemühungen der Unternehmen im Bereich der personellen Ressourcen und der zunehmenden Transparenz von Kapitalmärkten und Unternehmen ist dieser Missstand sehr verwunderlich.

Zum Teil mag er auf Versäumnisse in den Unternehmen zurückzuführen sein, allerdings wird hier die Hilflosigkeit bei der Institutionalisierung eines effizienten Immobilienmanagements deutlich.

Die empirischen Ergebnisse bestätigen, dass die komplette Fremdvergabe des immobilienwirtschaftlichen Leistungsbereichs allein keine Lösung ist.

Der theoretische Teil macht deutlich, wie die Eigentümerfunktion von Immobilien durch Einführung eines Shareholder – Value Managements in Verbindung mit einem weitgehend marktorientierten Steuerungssystem grundsätzlich effizient zu lösen ist. Die eigentliche zukünftige Herausforderung für das Immobilienmanagement ist aber die effiziente Wahrnehmung der Nutzungsfunktion von Immobilien, die bislang sowohl in Wissenschaft als auch in der Praxis kaum Verbreitung gefunden hat. Hier helfen marktorientierte Steuerungsmechanismen nur in wenigen Fällen. Vielmehr ist in enger Kooperation zwischen Immobilienmanagement und den Nutzern im Kerngeschäft des Unternehmens die Bereitstellung von immobiliaren Ressourcen und Dienstleistungen abzustimmen.

Die empirischen Ergebnisse zeigen zudem, dass durch die verstärkte Wahrnehmung der Eigentümerfunktion zwar offensichtliche Unwirtschaftlichkeiten aufgedeckt, die Immobilienbereiche aber von den Nutzern organisatorisch weitgehend abgekoppelt werden, so dass die effiziente Wahrnehmung der Nutzerfunktion zusätzlich gefährdet wird. Zukünftig ist zu untersuchen, ob und gegebenenfalls mit welchen Steuerungsmechanismen der Interessenkonflikt der konkurrierenden Verantwortungen „Eigentümerfunktion“ und „Nutzungsfunktion“ des Immobilienmanagements organisatorisch effizient zu lösen ist.