Risiken der Immobilienkapitalanlage in Deutschland

Risikomanagement bei institutionellen Investoren dringend gefordert

Erste Ergebnisse der Auswertung einer empirischen Studie der Universität Hamburg und der Unternehmensberatung Eversmann & Partner über die Portfolioplanung und Risikosteuerung bei institutioneller Immobilienkapitalanlage zeigen, dass im Hinblick auf die Anforderungen des KonTraG bei Unternehmen und Kapitalanlagegesellschaften der Immobilienbranche verfeinerte Instrumente und Verfahren zur Steuerung der Anlage und des damit verbundenen Risikos angewendet werden müssen. Kapitalmarkttheoretische Modelle zur Steuerung eines Immobilienbestandes sind aufgrund der Einzelobjektspezifika nicht anwendbar.

Das Thema Risikomanagement ist in der Branche aus folgenden Gründen gegenwärtig von sehr hoher Bedeutung:

  • die Einführung einer gesetzlichen Verpflichtung zur Offenlegung und Nachverfolgung aller aus dem Geschäftsbetrieb entstehenden zukünftigen Risiken bei Kapitalgesellschaften (KonTraG),
  • in jüngster Zeit kam es zu einer Reihe von Konkursen namhafter Immobiliengesellschaften, die zu erheblichen betriebswirtschaftlichen und volkswirtschaftlichen Schäden geführt haben,
  • der Immobilienmarkt steckt seit einiger Zeit in einer Krise, was die Risiken der Kapitalanlage in Immobilien deutlich erhöht,
  • aufsehenerregende Misserfolge bei Eigengeschäften von Banken im Immobilienbereich.

Vor diesem Hintergrund wurde von Herrn Prof. Dr. Andreas Pfnür und Herrn Stefan Armonat ein Forschungsprojekt an der Universität Hamburg aufgesetzt, welches das Ziel verfolgt, Transparenz in die Entstehung immobilienbezogener Risiken sowie die bisherige Steuerung des Portfolios bei institutionellen Immobilieninvestoren zu bringen. Die gegenwärtig hohe Brisanz des Risikomanagements bei Immobilienkapitalanlagen verdeutlicht exemplarisch die Tatsache, dass sich an der Befragung alle 11 offenen Immobilienfonds beteiligt haben.

In die Befragung flossen die Expertenmeinungen von 91 Befragten (48 %) aus einer Grundgesamtheit von 190 institutionellen Immobilieninvestoren ein. Damit werden ca. zwei Drittel des institutionellen Immobilieninvestitionsvolumens in Deutschland erklärt. Die für eine empirische Studie außergewöhnlich hohe Beteiligung an der Befragung verdeutlicht die hohe Relevanz für den Anlagemarkt Deutschland und das starke Interesse der Zielgruppe.

Erste Auswertungen des Datensatzes haben folgende Ergebnisse gebracht:

Entscheidungen über Immobilienkapitalanlagen werden nahezu ausnahmslos am Immobilienobjekt und regional orientiert getroffen. Makroökonomische Rahmenbedingungen finden im Anlegerverhalten kaum Berücksichtigung. Hieraus ergeben sich weitreichende Konsequenzen:

  • Den gegenwärtigen Bestrebungen, kapitalmarkttheoretisches Instrumentarium, beispielsweise in Form von Immobilienindizes und Beta-Faktoren, zur Messung der Performance von Immobilienkapitalanlagen einzusetzen, wird durch die Antworten eine eindeutige Absage erteilt. Sie führt an den wahren Problemen der Befragten vorbei.
  • Die starke Konzentration auf das Investitionsobjekt unter Vernachlässigung makroökonomischer Faktoren birgt die Gefahr von volkswirtschaftlich unerwünschten Störungen des Immobilienmarktes. Solange die Investoren aufgrund der Intransparenz der Immobilienmärkte keine Anreize haben, dieses Verhalten zu ändern, ist hier die öffentliche Hand gefordert.

Das Informationsniveau bezüglich der Ausprägung renditebeeinflussender Faktoren ist beschränkt. Die Entscheidungsträger sehen kaum die Möglichkeit, die Renditefaktoren vorherzusehen. So räumen sie über einen zehnjährigen Horizont durchschnittlich Abweichungen bei Mieteinnahmen, Liquidationserlös und Baukosten von 35 ? 50 % von ihrer ursprünglichen Prognose ein.

Die hohe Unsicherheit über alle wichtigen Eingangsparameter führt die Ergebnisse investitionsrechnerischer Verfahren zur Bestimmung von Kapitalwerten und Renditen ad absurdum.

  • Trotz der großen Risiken werden Investitionsentscheidungen hauptsächlich auf der Basis von Renditeberechnungen getroffen. Risikoüberlegungen finden höchstens intuitiv zum Beispiel in Form der Standortwahl oder des Nutzungskonzepts Eingang in den Entscheidungsprozess.
  • Eine Überwachung der Investitionsrisiken in Form eines Investitionscontrollings findet derzeit kaum statt. Die Entscheidungsträger sehen nach Abschluss der Investitionsentscheidung nur wenig Handlungsspielraum für das Risikomanagement.
  • Ein nachhaltiges Investitionscontrolling schafft Handlungsspielräume. Auch nach dem Investitionszeitpunkt kann man identifizierten Fehlentwicklungen entgegensteuern.
  • Eine aktive Steuerung der Anlagestrategie bedeutet in Immobilien die bewusste Übernahme von Risiken. Das Nachhalten dieser Risiken reduziert den Risikoanteil, dem man ausgesetzt ist

Versuche zur gezielten Planung der Risikodiversifikation in größeren Immobilienportfolios wird eine eindeutige Absage erteilt. Dies scheint angesichts der Struktur der Immobilieninvestitionsentscheidung, die sich aus den Befragungsergebnissen sehr gut abbilden lässt, als unbedingt gerechtfertigt. Der Einfluss des Einzelobjektes auf die Gesamtanlage ist zu bedeutend.

Risiken müssen in die Investitionsmodelle zur Berechnung des Erfolgs mit eingebaut werden. Im Vordergrund steht die Einzelobjektbetrachtung, deren Auswirkungen auf das Gesamtrisiko im Bestand analysiert werden muss.

Gegenwärtig werden die Daten von den Autoren weiter analysiert, um aus dem Entscheidungsverhalten und dessen Rahmenbedingungen Hinweise auf Lösungsansätze für die Behandlung der Risiken zu erhalten. Die Untersuchungsergebnisse finden Eingang in ein derzeit in Entwicklung befindliches System zur Investitionsplanung und -kontrolle, welches Entscheidungen über Immobilienkapitalanlagen nicht nur auf Basis ihrer Renditewirkungen ermöglicht, sondern die Risikowirkungen als integralen Bestandteil abbildet. Übertragungen in Anwendungsmöglichkeiten zur Steuerung und Optimierung der Risikosituation in Immobilienbeständen werden vorgeschlagen und praxisnah umgesetzt.

Die Untersuchung wurde von Prof. Dr. Andreas Pfnür, damals Wissenschaftlicher Mitarbeiter am Fachbereich für Wirtschaftswissenschaften der Universität Hamburg, und Dipl.-Kfm. Stefan Armonat, Bereichsverantwortlicher für Immobilien Risiko Management und Anlagesteuerung bei der Firma Eversmann & Partner, gemeinsam durchgeführt. Die Firma Eversmann & Partner Corporate Real Estate unterstützte die Studie von Praxisseite und ermöglichte finanziell deren Durchführung.

Zusammenfassung

Die Auswertungen des Datensatzes haben folgende Ergebnisse gebracht:

Entscheidungen über Immobilienkapitalanlagen werden nahezu ausnahmslos am Immobilienobjekt und regional orientiert getroffen. Makroökonomische Rahmenbedingungen finden im Anlegerverhalten kaum Berücksichtigung. Hieraus ergeben sich weitreichende Konsequenzen:

Den gegenwärtigen Bestrebungen, kapitalmarkttheoretisches Instrumentarium, beispielsweise in Form von Immobilienindizes und Beta-Faktoren, zur Messung der Performance von Immobilienkapitalanlagen einzusetzen, wird durch die Antworten eine eindeutige Absage erteilt. Sie führt an den wahren Problemen der Befragten vorbei.

Die starke Konzentration auf das Investitionsobjekt unter Vernachlässigung makroökonomischer Faktoren birgt die Gefahr von volkswirtschaftlich unerwünschten Störungen den Immobilienmarktes. Solange die Investoren aufgrund der Intransparenz der Immobilienmärkte keine Anreize haben, dieses Verhalten zu ändern, ist hier die öffentliche Hand gefordert.

Das Informationsniveau bezüglich der Ausprägung renditebeeinflussender Faktoren ist beschränkt. Die Entscheidungsträger sehen kaum die Möglichkeit, die Renditefaktoren vorherzusehen. So räumen sie über einen zehnjährigen Horizont durchschnittlich Abweichungen bei Mieteinnahmen, Liquidationserlös und Baukosten von 35 ? 50 % von ihrer ursprünglichen Prognose ein.

Die hohe Unsicherheit über alle wichtigen Eingangsparameter führt die Ergebnisse investitionsrechnerischer Verfahren zur Bestimmung von Kapitalwerten und Renditen ad absurdum.

Trotz der großen Risiken werden Investitionsentscheidungen hauptsächlich auf der Basis von Renditeberechnungen getroffen. Risikoüberlegungen finden höchstens intuitiv zum Beispiel in Form der Standortwahl oder des Nutzungskonzepts Eingang in den Entscheidungsprozess.

Eine Überwachung der Investitionsrisiken in Form eines Investitionscontrollings findet derzeit kaum statt. Die Entscheidungsträger sehen nach Abschluss der Investitionsentscheidung nur wenig Handlungsspielraum für das Risikomanagement.

Ein nachhaltiges Investitionscontrolling schafft Handlungsspielräume. Auch nach dem Investitionszeitpunkt kann man identifizierten Fehlentwicklungen entgegensteuern.

Eine aktive Steuerung der Anlagestrategie bedeutet in Immobilien die bewusste Übernahme von Risiken. Das Nachhalten dieser Risiken reduziert den Risikoanteil, dem man ausgesetzt ist

Versuche zur gezielten Planung der Risikodiversifikation in größeren Immobilienportfolios wird eine eindeutige Absage erteilt. Dies scheint angesichts der Struktur der Immobilieninvestitionsentscheidung, die sich aus den Befragungsergebnissen sehr gut abbilden lässt, als unbedingt gerechtfertigt. Der Einfluss des Einzelobjektes auf die Gesamtanlage ist zu bedeutend.

Risiken müssen in die Investitionsmodelle zur Berechnung des Erfolgs mit eingebaut werden. Im Vordergrund steht die Einzelobjektbetrachtung, deren Auswirkungen auf das Gesamtrisiko im Bestand analysiert werden muss.

Gegenwärtig werden die Daten von den Autoren weiter analysiert, um aus dem Entscheidungsverhalten und dessen Rahmenbedingungen Hinweise auf Lösungsansätze für die Behandlung der Risiken zu erhalten. Die Untersuchungsergebnisse finden Eingang in ein derzeit in Entwicklung befindliches System zur Investitionsplanung und -kontrolle, welches Entscheidungen über Immobilienkapitalanlagen nicht nur auf Basis ihrer Renditewirkungen ermöglicht, sondern die Risikowirkungen als integralen Bestandteil abbildet. Übertragungen in Anwendungsmöglichkeiten zur Steuerung und Optimierung der Risikosituation in Immobilienbeständen werden vorgeschlagen und praxisnah umgesetzt.