Bürogebäude im Interessenkonflikt der Beschäftigten

Büroimmobilien befinden sich aufgrund eines gravierenden Strukturwandels in Wirtschaft und Gesellschaft, in welchem bestehende Geschäftsmodelle verändert, veraltete ablöst oder neue hervorgebracht werden und welcher damit erheblich Druck auf Städte, Immobilien und Flächen ausübt, unter starkem Anpassungsdruck aufgrund der vielfältigen an sie gestellten Anforderungen. Dabei werden Büroimmobilien aus verschiedenen divergierenden Perspektiven betrachtet:

• Immobiliennutzer sind an effizient nutzbaren Flächen vor dem Hintergrund veränderter Arbeitswelten Interessiert.
• Unter leistungswirtschaftlichen Akuteren nimmt die ökologische Transformation des Flächenbestandes vor dem Hintergrund der Klimakriese eine entscheidende Rolle ein.
• Immobilieneigentümer streben nach nachhaltigen Renditen und von Büroimmobilien als Anker gesamtwirtschaftlicher Stabilität ausgehender Sicherheit.

Das starre Korsett der Immobilie trifft auf einen immensen Veränderungsdruck und neue Flexibilitätsanforderungen. Die Auflösung der Zielkonflikte zwischen den verschiedenen Perspektiven ist gleichzeitig zum Erhalt der Funktionsfähigkeit der Immobilie im Interesse aller beteiligten Akteure. Bislang wurde die Transformation von Büroimmobilien vor allem von Experten diskutiert. Die Stimme der am stärksten, weil direkt Betroffenen, der Beschäftigten, blieb bisher ungehört. Bei genauer Betrachtung nehmen Bürobeschäftigte jedoch alle drei Perspektiven ein: als Endnutzer verbringen sie einen Großteil ihrer Wachzeit in Büroimmobilien, sie treten selbst (indirekt) über Fonds oder die betriebliche Altersvorsorge als Investor von Büroimmobilien auf und haben als Teil der Gesellschaft ein Interesse am Erhalt einer lebenswerten Umwelt über Generationen. Erhöht wird die Relevanz die Belange der Beschäftigten in der Transformation von Büroimmobilien zu berücksichtigen durch ihre Verhandlungsposition im War for Talent.

Vor diesem Hintergrund untersuchten das Fachgebiet Immobilienwirtschaft und Baubetriebswirtschaftslehre der Technischen Universität Darmstadt zusammen mit der Swiss Life Asset Managers GmbH in einem Kooperationsprojekt die Perspektiven der Bürobeschäftigten auf Büroimmobilien im Transformationsprozess. Die Kooperation verfolgte das Ziel, die Wahrnehmung der verschiedenen Perspektiven der Büroarbeiter auf ihre Büroimmobilien zu durchleuchten und aus ihrer Perspektive Hinweise auf die erfolgreiche Transformation und das Auflösen der Zielkonflikte abzuleiten.

Zur Vorbereitung der Befragung wurden dreizehn Gespräche mit Expertinnen und Experten aus den drei Perspektiven Arbeitsort, ökologische Nachhaltigkeit und Kapitalanlage geführt. Die Befragung von 1.000 deutschen Bürobeschäftigten erfolgte über eine Crowdsourcingplattform. Die Ergebnisse der Analyse wurden zudem mit fünfzehn Entscheidungsträgerinnen und Meinungsbildnern in einem Experten-gremium diskutiert.

Die große Bedeutung von Büroimmobilien aus Nutzer- und Investmentperspektive

Erstmals wurden Büroarbeitende über ihre Anforderungen an die Transformation von Büroimmobilien befragt. In der Wahrnehmung der Beschäftigten haben Büroimmobilien aus Nutzerperspektive ihre Exklusivität als Arbeitsort für Büroarbeit vorerst verloren. Für Bürobeschäftigte bieten das Homeoffice und zunehmend Dritte Arbeitsorte attraktive Alternativen. Aus der Perspektive der ökologischen Nachhaltigkeit wird die Rolle von Büroimmobilien im Klimawandel noch unterschätzt, wenngleich die Befragten grüne Immobilien fordern. Unter Kapitalanlagegesichtspunkten stehen Büroimmobilien weiterhin in der Gunst der Kleinanleger. Die Bedeutungen, die sie den Anforderungen aus den verschiedenen Perspektiven beimessen, quantifizieren erstmals die Ansprüche an Büroimmobilien je nach Rolle, in der sie wahrgenommen werden.

Dieser Wahrnehmung entsprechend fordern die Befragten für die Transformation von Büroimmobilien zukünftig vor allem eine Maximierung der Nutzenstiftung der Gebäude sowie die Erhöhung der Kapitalmarktattraktivität auch vor dem Hintergrund der privaten Altersvorsorge.

Lessons Learned für die immobilienwirtschaftlichen Akteure:

Vor dem Hintergrund dieser Ergebnisse müssen sich die immobilienwirtschaftlichen Akteure mehr denn je an den Anforderungen der Endnutzer der Gebäude ausrichten:

• Arbeitnehmervertreter müssen Nutzenstiftung, Partizipation am Investmenterfolg der Gebäude und ökologische Transformation vertreten.
• Das betriebliche Immobilienmanagement muss attraktive Bürowelten schaffen und mobiles Arbeiten ermöglichen.
• Für Investoren ergeben sich durch die Attraktivität von Coworking Spaces und neue Anlageprodukte, die die Partizipation der Mitarbeiter am Investmenterfolg ermöglichen sollen, neue Geschäftsmöglichkeiten.
• Für die Politik weisen die Ergebnisse daraufhin, dass die Maximierung der Nutzenstiftung von Büroimmobilien zum Erhalt der Wettbewerbsfähigkeit und den Einbezug der Beschäftigten in die Überlegungen zur Bekämpfung des Klimawandels Änderungen an den Politikstrategien notwendig machen.

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