Vermarktung von Unternehmensimmobilien

Unternehmensimmobilien binden in vielen Unternehmen einen großen Teil des bilanziellen Kapitals und sind regelmäßig zweitwichtigster Kostenblock der deutschen Unternehmen. Obwohl den betrieblichen Immobilien in den Unternehmen mittlerweile starke Beachtung geschenkt wird, sind die Optimierungspotenziale im Immobilienbestand bislang nur unzureichend ausgeschöpft. Das bestätigten zuletzt auch die zuständigen Entscheidungsträger in einer empirischen Untersuchung (Pfnür und Armonat (JCRE 2003)) nachdrücklich. Als Hauptgrund für das zögerliche Voranschreiten geben sie die mangelhafte Platzierbarkeit der Unternehmensimmobilien am Immobilienmarkt und die bislang fehlende Realisierung alternativer Finanzierungskonstruktionen an.

Vermarktungsmöglichkeiten als Engpass?

Das Gefühl fehlender Handlungsspielräume in der Umsetzung von kapitalfreisetzenden Maßnahmen des corporate real estate management dämpft das Engagement vieler Unternehmen, Maßnahmen zur Optimierung des Immobilienmanagements einzuleiten. Aus Sicht der Immobilienmanager stellen die mangelnden Vermarktungsmöglichkeiten der Unternehmensimmobilien einen zentralen Engpass bei der Umsetzung innovativer Konzepte im corporate real estate management deutscher Großunternehmen dar.

Ziel des Forschungsprojektes ist es, zu untersuchen, ob dieser ?Engpass? tatsächlich besteht. Darüber hinaus ist der Vermarktungsprozess auf Optimierungspotentiale zu untersuchen.

Zusammenfassung

Verkauf von Immobilien im Wert von mindestens 50 Mrd. € in den nächsten 10 Jahren geplant

• Nach bisherigen Forschungsergebnissen verfügten die deutschen Unternehmen zur Jahrtausendwende durchschnittlich über eine Eigentumsquote von rund 70 % ihrer Immobilien. Durch die Erkenntnisse der vorliegenden Studie wurde diese um bereits 15 % reduziert. Im internationalen Vergleich ist eine Quote von 30 – 40 % üblich.
• Die Unternehmen selber geben an, bisher nur die Hälfte der gewünschten Vermarktungen realisiert zu haben. Hochgerechnet auf die am Markt tätigen Akteure stehen damit noch rund 50 Mrd. € in den nächsten Jahren zur Vermarktung an. Als Konsequenz droht ein deutlicher Preisdruck auf dem Immobilienmarkt.

Desinvestition von Unternehmensimmobilien häufig ohne Strategie

• Viele Unternehmen verfolgen mit dem Verkauf ihrer Immobilien keine klar definierte Desinvestitionsstrategie. Primäre Zielsetzungen sind die Kostenreduzierungen (ø 4,68 auf einer Skala von 1-7) und die Anpassung der Nutzungsanforderungen (ø 4,66). Insbesondere aus Gründen des Shareholder-Value-Denkens werden Immobilien häufig schnell und ohne Rücksicht auf Preisabschläge veräußert.
• Die Vermarktung geschieht unter starken Restriktionen: Die Verkaufsmöglichkeiten werden nach Einschätzung der befragten Entscheidungsträgern maßgeblich durch das Vermeiden von Buchverlusten (ø 4,74) und die Notwendigkeit zum Erhalt der Verfügungsrechte an den Immobilien (ø 4,55) eingeschränkt.

Vermarktungspotenziale von den Unternehmen häufig nicht ausgeschöpft

• Die Vermarktung ist sehr stark auf das Einzelobjekt konzentriert. 90,5 % der Befragten haben Erfahrung mit dieser Vermarktungsform. Dagegen haben nur rund 40 % der befragten Unternehmen Paketvermarktungen durchgeführt. Fondskonstruktionen, Verbriefungen oder der Verkauf von Kapitalanteilen sind bisher von nur rund 10 % der befragten Unternehmen in Anspruch genommen worden. 30 % der Teilnehmer schätzen diese Alternativen der Vermarktung als für sich nicht realisierbar ein.
• Entsprechend stehen „Objektauswahl und -aufbereitung“ (80,5 % der Befragten mit Urteil „sehr bedeutend“) sowie „Verhandlungen der Transaktion“ (75 % der Befragten mit Urteil „sehr bedeutend“) als wichtigste Prozessschritte im Vordergrund.
• Finanzwirtschaftliche Bewertungen (50,0 % der Befragten mit Urteil „sehr bedeutend“) und die Bündelung geeigneter Vermarktungseinheiten (30,8 % der Befragten mit Urteil „sehr bedeutend“)) finden im derzeitigen Vermarktungsprozess noch geringe Aufmerksamkeit.
• Bei den 50 % der Immobilien, die vermarktet worden sind, werden maximale Preisabschläge von durchschnittlich 25 % auf den Zielpreis in Kauf genommen.
• Vermarktungsaktivitäten sind auf wenige Immobilieninvestoren ausgerichtet. So sind lokale, private Investoren die wichtigsten und häufig auch die einzigen Zielgruppen der Vermarktung.

Hoher Optimierungsbedarf im Prozess der Immobilienvermarktung

• Der latente Zielkonflikt (Klärung strategischer Nebenbedingungen der Vermarktung) wird von 70,7 % der Befragten im Prozess als sehr wichtiger Prozessschritt gesehen. Jedoch werden Schritte wie die „Entscheidung über Kapitalfreisetzung“ (37,5 %) oder eine „Objektpotenzialanalyse“ (46,2 %) zur Klärung der präferierten Zielsetzungen in der Vermarktung nicht ausreichend stark gewürdigt.
• Erfahren finanzwirtschaftliche Bewertungen und eine geeignete Abgrenzung von Vermarktungseinheiten mehr Aufmerksamkeit im Prozess der Desinvestition, eröffnet dies mehr Handlungsspielräume. Weitere Investorenkreise können angesprochen werden. Unter Umständen reduziert dies den Preisdruck auf den Immobilienmarkt.

Beteiligte

• Center for Real Estate Investment and Development – Prof. Dr. Andreas Pfnür und Stefan Armonat
• Property Partners Immobiliennetzwerk Deutschland
  Ignaz Trombello
  Trombello Kölbel Immobilienconsulting
• CoreNet Global
  Martin Eberhardt FRICS
  DIFA Deutsche Immobilien Fonds Aktiengesellschaft

Das vollständige Arbeitspapier als PDF-Dokument finden Sie zum Download in der rechten Spalte.