Management Summary

Mit dem Forschungsprojekt „EWOWI zwanzig zehn – Erfolgspotenziale der Wohnungswirtschaft 2010“ wird die Zielsetzung verfolgt, die maßgeblichen Herausforderungen, Erfolgsfaktoren und Hürden von Wohnungsunternehmen zu identifizieren. Die Umsetzung erfolgt durch eine Befragung von Geschäftsführern bzw. Vorständen von Wohnungsunternehmen. Die empirische Studie ist konzeptionell nach wissenschaftlichen Methoden konstruiert sowie praxisgerecht, nachhaltig und innovativ angelegt. Insgesamt wurden mit 304 kommunalen, genossenschaftlichen und durch institutionelle Investoren geprägte Wohnungsunternehmen sowie Verwaltern und sonstigen Wohnungsunternehmen halbstündige Telefoninterviews geführt, die von einem professionellen und unabhängigen Marktforschungsinstitut realisiert wurden.

Zentrale Ergebnisse zu den Herausforderungen der Branche:

• Wichtigste Anspruchsgruppen von Wohnungsunternehmen sind Politik, Eigentümer, Mieter und Öffentlichkeit/Medien. 34 % aller Befragten erwarten für die Zukunft einen deutlich ansteigenden Druck auf die Unternehmenstätigkeit durch die Politik. 33 % erwarten dies von den Eigentümern und 30 % von den Mietern. Die Öffentlichkeit bzw. Medien werden von den Befragten in diesem Kontext stark hervorgehoben. Die Außendarstellung und die Legitimierung der Unternehmenstätigkeit gegenüber der Öffentlichkeit erhält dadurch eine insgesamt sehr hohe Priorität.
• Mieterbelange und Problemstellungen der Instandhaltung sind die größten Herausforderungen von Wohnungsunternehmen. Als Mieterbelange sind hierbei die erwarteten Nebenkostenpreissteigerungen zu nennen, die von 78 % der Befragten als zunehmende Herausforderung beurteilt wird. Gleiches gilt für eine sich verändernde Wohnraumnachfrage, die noch 68 % nennen. Probleme der Instandhaltung äußern sich insbesondere durch Schwierigkeiten bei der Berücksichtigung ökologischer und nachhaltiger Aspekte, die zu 68 % als zunehmend herausfordernd beurteilt wird. Für 56 % der befragten Wohnungsunternehmen trifft dies auf steigende Anforderungen an die Instandhaltung, Modernisierung und den Neubau zu. Im Gegensatz dazu wird der Wirtschaftlichkeitsdruck bzw. der wirtschaftliche Erfolgsdruck auf die handelnden Personen als ein geringeres Problem angesehen. Denn die Finanzierung des Wohnungsunternehmens wird von 13 % aller Befragten als zunehmend herausfordernd beurteilt. Für die durch Eigentümer geforderte Eigenkapitalrendite gilt dies für 17 % der Wohnungsunternehmen.
• Daher stellt ein positives Image bei den bedeutenden Anspruchsgruppen und weniger ein überdurchschnittlicher wirtschaftlicher Erfolg branchenweit gesehen die maßgebende Handlungsmaxime für Wohnungsunternehmen dar.

Zentrale Ergebnisse zu den Erfolgsfaktoren der Branche:

• Die drei bedeutendsten Erfolgsfaktoren bestehen in den Bereichen Personal, Mieterbeziehungen und Bestandsbewirtschaftung. 91 % aller befragten Wohnungsunternehmen bestätigen, dass die Qualifikation und die Motivation der beschäftigten Mitarbeiter für Ihren Erfolg von hoher Wichtigkeit sind. Auf nahezu gleichem Niveau wird der Vermietungsprozess vom Erstkontakt bis zum Vertragsabschluss beurteilt, der für 90 % eine hohe Erfolgsrelevanz besitzt. Die Strategie zur Modernisierung des Wohnungsportfolios wird von 84 % als sehr bedeutsam eingestuft.
• Weitere maßgebliche Erfolgsfaktoren stellen insbesondere die folgenden Aspekte dar:
• • 84 % der befragten Wohnungsunternehmen sehen in der Liquiditätsplanung unter Berücksichtigung der Gewinnung und Verarbeitung der hierfür notwendigen Informationen und Daten einen wichtigen Erfolgsfaktor.
  • Ebenfalls 84 % beurteilen die systematische Optimierung der Instandhaltung mithilfe von Instrumenten zu deren Planung, Realisierung und Kontrolle sowie regelmäßigen und systematischen Verbesserung der damit verbundenen Prozesse als sehr wichtig.
  • Ein aktives und transparentes Rechnungswesen für die Unternehmenssteuerung und Versorgung aller Unternehmensbereiche mit notwendigen Steuerungsinformationen wird von 81 % als maßgeblicher Erfolgsfaktor angesehen.
  • Die Imagewirkung des eigenen Unternehmens auf den Markt beurteilen 79 % als deutlich erfolgsrelevant.
  • Neben dem Vermietungsprozess (Erstkontakt bis Vertragsabschluss) ist auch der Betreuungsprozess während der Vertragslaufzeit von hoher Bedeutung (78 %).

Zentrale Ergebnisse zu den Hürden der Branche:

• Insgesamt werden die bestehenden Hürden zur Hebung der Erfolgspotenziale von den Befragten auf einem niedrigen Niveau eingeschätzt.
• Sofern Hürden zu beobachten sind, betreffen diese am ehesten die Ressourcenausstattung. 10 % aller befragten Wohnungsunternehmen bestätigen hier einen eindeutigen Nachholbedarf. Bei Produkten sind es 8 %, bei Prozessen 7 %.
• Die maßgeblichen Hürden sind im Einzelnen bei der Gewinnung und Verarbeitung bedarfsgerechter Informationen zu finden. Die vorhandene Informationsgrundlage bzgl. Mieter, Mitarbeiter und Konkurrenz ist schwach ausgeprägt. 17 % sehen in der vorhandenen Informationsgrundlage über die Mieter deutliche Hürden im eigenen Wohnungsunternehmen. Bezüglich der Mitarbeiter sehen 15 %, bei den Informationen über die Konkurrenz 14 % nennenswerte Hürden im Beziehungsmanagement.
• Insbesondere das Beziehungsmanagement zu den Mietern bietet daher Verbesserungspotenzial. Denn jedes zehnte Wohnungsunternehmen bestätigt das Fehlen von Informationen über Eigenschaften und Werthaltigkeit von einzelnen Mieterbeziehungen. Instrumente zu deren Steuerung im Rahmen eines umfassenden Customer Relationship Managements werden voraussichtlich erheblich an Bedeutung gewinnen.

Fazit:

Die Wettbewerbsintensität wird von den befragten Wohnungsunternehmen nur teilweise als hoch wahrgenommen. Ein positives Image der Wohnungsunternehmen hat bei den Befragten, gerade auch im Vergleich zur Renditeerwartung, eine deutlich höhere Priorität. Die Außenwahrnehmung der Wohnungsunternehmen sollen zukünftig zum einen durch gute Beziehungen zu Eigentümern und Mietern unterstützt werden und zum anderen durch ein gutes, qualitativ angemessenes Wohnungsportfolio. Daher sind die Mieterbeziehung und deren aktive Bearbeitung (Customer Relationship Management), die Bestandsbewirtschaftung und Bewältigung des Investitionsstaus, die Qualifizierung der Mitarbeiter und die Bereitstellung von Steuerungsinformationen als die wichtigsten Erfolgsfaktoren von Wohnungsunternehmen anzusehen.

Insgesamt wird deutlich, dass die Branche in großen Teilen ihre zukünftige Aufgabe vordringlich in der „nachhaltigen“ Wohnraumversorgung sieht, die nicht mehr einer reinen Bedarfsdeckung alter Prägung entspricht. Vielmehr haben Wohnungsunternehmen vielfältige Interessen der maßgeblichen Anspruchsgruppen bei der Unternehmenstätigkeit zu berücksichtigen und zu erfüllen. Sie müssen dabei den Spagat zwischen wirtschaftlich sinnvollem und auch erfolgreichem Handeln auf der einen Seite und der aktiven Gestaltung von positiven Lebensräumen für ihre Mieter auf der anderen Seite erfüllen.

Das vollständige Arbeitspapier als PDF-Dokument finden Sie zum Download in der rechten Spalte.