Obwohl von geschlossenen Immobilienfonds zahlreiche, auch sehr repräsentative Bauten mit Volumina in Milliardenhöhe errichtet wurden und werden und obwohl ohne geschlossene Immobilienfonds der zügige Wiederaufbau der neuen Bundesländer und des früheren Ostberlins überhaupt nicht oder doch nicht wie geschehen in den wenigen Jahren zu bewältigen gewesen wäre, wurden und werden solche Fonds in der politischen Diskussion zuvörderst als Steuersparvehikel betrachtet. Diskutiert wird heute denn auch weniger der volkswirtschaftliche Nutzen als vielmehr der vermeintliche Effekt der Steuerausfälle, die tatsächlich nur Steuerstundungen und aus volkswirtschaftlicher Sicht steuerliche Umschichtungen waren.

Die Beurteilung der geschlossenen Immobilienfonds in der breiten Öffentlichkeit wie in der Fachöffentlichkeit wird seit jeher dominiert von verteilungspolitischen Themen. Im Ergebnis dominiert das Vorurteil, geschlossene Immobilienfonds hätten ihren Zweck darin, ein Steuersparinstrument für die ?Oberschicht? unserer Bevölkerung zu sein. Angesichts des vielfältigen Aufgabenspektrums, die geschlossene Immobilienfonds in Deutschland erfüllen, verkürzt diese Beurteilung die volkswirtschaftliche Bedeutung dieses Wirtschaftszweiges. Vor allem ist dies vom Tatsächlichen her schlichtweg falsch. Die Beteiligung an geschlossenen Immobilienfonds setzt bei zahlreichen Fonds eine Untergrenze von nur 10.000.- Euro oder sogar weniger. Eine ratierliche Zahlungsweise ermöglicht bereits dem Kleinanleger diese Art der Kapitalanlage. Bei den heute durchwegs nicht auf Steuerersparnisse zielenden Konzeptionen können solche kleinen Beteiligungen durchaus sinnvoll sein.

Vor allem gilt es, die strukturpolitisch großen Erfolge der geschlossenen Immobilienfonds in den Vordergrund zu stellen. Angesichts der gegenwärtigen strukturellen und konjunkturellen Krise der deutschen Bau- und Immobilienmärkte ist die bisherige Ignoranz gegenüber der strukturpolitischen Leistungsfähigkeit geschlossener Immobilienfonds gänzlich unangebracht.

Ziel

Ziel dieser Projekts ist es, geschlossene Immobilienfonds bezüglich ihrer rechtlichen einschließlich der steuerrechtlichen Rahmenbedingungen und ihrer volkswirtschaftlichen Aspekte wissenschaftlich zu untersuchen und zu würdigen. Die Betrachtung gilt vor allem dem Grundverständnis des geschlossenen Immobilienfonds als eines rechtlichen und wirtschaftlichen Instrumentariums, das es in praktikabler Weise ermöglicht, einerseits Anleger mit Volumina jeder Größenordnung an wirtschaftlich interessanten Immobilieninvestitionen teilhaben zu lassen und andererseits das Kapital für solche, auch großvolumige Investitionen zu bündeln, um deren Ausführung in professionelle Hände zu legen.

Vorgehen

Die Untersuchung der historischen Entwicklung soll Aufschluss über die Entwicklung geschlossener Immobilienfonds und einen beispielhaften Überblick über von diesen erstellte Projekte in der Vergangenheit geben. Eine detaillierte Analyse der Funktionen geschlossener Immobilienfonds im Kapitalmarkt im Allgemeinen und im Immobilienmarkt im Speziellen erfordert eine Abgrenzung zu anderen rechtlichen Formen für Immobilieninvestments, namentlich zu den offenen Fonds und zu den in Deutschland bislang noch relativ seltenen Immobilien-Aktiengesellschaften. Ein solcher Vergleich kann sachgerechte Kriterien für die Entscheidung liefern, ob geschlossene Immobilienfonds in Deutschland heute und in der Zukunft notwendig oder gar unverzichtbar sind und wie systemgerechte, vor allem steuerliche Rahmenbedingungen für sie beschaffen sein sollen. Dazu sind selbstverständlich weitere Untersuchungen erforderlich. Es gilt z.B. die Frage anzusprechen, ob über die systemgerechte Schaffung steuerlicher Rahmenbedingungen hinaus staatliche Förderungen (wie sie in der Vergangenheit in Gestalt des Fördergebietsgesetzes, aber auch in früheren Jahrzehnten vorhanden waren) volkswirtschaftlich sinnvoll erscheinen, ja, ob sie überhaupt nötig sind.

Angesichts knapper werdender Finanzmittelausstattungen der Gebietskörperschaften sowie öffentlicher und privater Unternehmen stehen die Wirtschaftssubjekte zunehmend unter dem Druck, immobiliares ?Tafelsilber? zu verkaufen, um ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zu erhalten. Es ist zu untersuchen, welchen Beitrag die geschlossenen Immobilienfonds bei solchen Verkaufstransaktionen, insbesondere bei ihrer organisatorischen Abwicklung und Finanzierung leisten können.

In der gegenwärtigen Situation zunehmender Schwierigkeiten bei der Fremdkapitalbeschaffung für Immobilieninvestments in Form von Bankkrediten (Stichwort „Basel II“) gilt es, die volkswirtschaftlichen Potenziale geschlossener Immobilienfonds zur Lösung der Finanzierungsprobleme zu erkunden.

In den nächsten Jahren stehen die Gebietskörperschaften in Deutschland vor der Notwendigkeit umfangreicher Infrastrukturinvestitionen, von denen ein Großteil auf Ersatzinvestitionen im Immobilienbestand entfällt. Bei zunehmend schwieriger werdender Haushaltslage werden diese Investitionen nur mit privatem Kapital finanzierbar sein. Es ist zu klären, welche Potenziale die geschlossenen Immobilienfonds bei der Finanzierung der Infrastrukturinvestitionen bieten.

Neben der Bedeutung für Immobilieninvestments und deren Finanzierung erfüllen die geschlossenen Immobilienfonds eine Funktion als Medium der privaten Vermögensbildung. Die Notlage des umlagefinanzierten Rentensystems erfordert eine zunehmende private Altersvorsorge der Haushalte. Da Immobilien traditionell zu Vorsorgezwecken sehr gut geeignet sind, stellt sich die Frage, welchen Beitrag die geschlossenen Immobilienfonds hier leisten können.

Nur eine solche umfassende Analyse und Würdigung können auch die Grundlagen für steuerliche Fragen zur Interpretation des geltenden Rechts durch Rechtsprechung und Finanzverwaltung und gegebenenfalls für einen Appell an den Gesetzgeber zur Veränderung der steuerlichen Rahmenbedingungen liefern.

Beteiligte

• Prof. Dr. Andreas Pfnür
  Center of Real Estate Investment and Development
• Prof. Dr. Karl-Georg Loritz
  Universität Bayreuth
  Leiter der Forschungsstelle Kapitalanlagerecht und Steuerberater in Frankfurt
• Verband Geschlossene Immobilienfonds (VGI)
  Der Verband Geschlossene Immobilienfonds (VGI) vertritt als Fachverband, Dienstleister und Serviceeinrichtung seit seiner Gründung im Dezember 2000 aktiv die Interessen von Initiatoren geschlossener Immobilienfonds in Politik, Medien und Öffentlichkeit. Er fördert die Kapitalanlage „Geschlossene Immobilienfonds“.